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Scopri le possibili tutele dei diritti.

POSSIBILI TUTELE DEI DIRITTI

I contratti irregolari e illegittimi consentono il più delle volte la parziale o totale evasione fiscale e il concreto rischio di violazioni indiscriminate dei diritti dell’affittuario. Producono inoltre la nullità del contratto, impedendo l’applicazione delle detrazioni e deduzioni previste dalla Legge a vantaggio dei proprietari e degli inquilini in regola.

Purtroppo, dopo le sentenze 50/2014 e 169/2015 della Corte Costituzionale, che hanno annullato la normativa prevista dal D. Lgs. 23/2011, art. 3, non è possibile per l’inquilino richiedere alla Agenzia delle Entrate di regolarizzare direttamente il contratto illegittimo. Fino a quelle sentenze era consentito l’avvio di una nuova locazione con canone limitato a tre volte la rendita catastale e durata quadriennale.

I NUOVI PRINCIPI FISSATI CON LA LEGGE 208/2015

Successivamente è nuovamente intervenuto il Parlamento con l’art. 1, comma 59, della L. 28/12/2015 n. 208. Per salvaguardare le tutele dei casi di contratti illegittimi e comunque stipulati al di fuori della regolamentazione della Legge 431/98, ha fissato i nuovi principi inseriti nel testo dell’art. 13 della Legge 431/98 stessa:

■ nullità di ogni patto volto a determinare un importo del canone di locazione superiore a quello risultante dal contratto scritto o registrato;

■ obbligo a carico del locatore (proprietario) di provvedere alla registrazione nel termine perentorio di trenta giorni, con successiva comunicazione all’inquilino e all’amministratore condominiale dell’avvenuta registrazione;

■ nullità di ogni patto che limiti la durata legale del contratto;

■ nullità di ogni patto volto a riconoscere al locatore un canone superiore a quello previsto dagli accordi territoriali;

■ diritto dell’inquilino a richiedere la restituzione delle somme indebitamente versate;

■ diritto dell’inquilino, in caso di accertamento della locazione e delle precedenti violazioni da parte del Giudice, a corrispondere esclusivamente un canone non superiore al minimo di quello determinato sulla base degli accordi territoriali tra sindacati degli inquilini e associazioni della proprietà.

Questa norma è stata ritenuta costituzionale dalla Corte con la sua pronuncia n. 87/2017.

LE REGOLE DA SEGUIRE PER LA TUTELA DEI DIRITTI

La regola principale che inquilino e proprietario devono seguire prima di stipulare un contratto è quella di verificare con le proprie associazioni a quali condizioni si sia nella legalità. È necessario verificare i requisiti per cui si possano avere benefici e vantaggi fiscali e si possa limitare il contenzioso e la litigiosità.

È assolutamente necessario, ai fini della regolarità e del diritto alle detrazioni, per entrambi le parti, utilizzare per la stipula del contratto, il modello “Contratto di locazione transitoria per studenti universitari, Allegato C al D.M. 16/01/2017 del Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti“.

Nei contratti di locazione di edifici o di singole unità immobiliari soggetti a registrazione va inserita una clausola con la quale il conduttore dichiara di aver ricevuto le informazioni e la documentazione sull’attestazione della prestazione energetica degli edifici (Ape), comprensiva dell’attestato stesso. Inoltre, una copia dell’attestato deve essere allegata al contratto, tranne che nei casi di locazione di singole unità immobiliari (Dl 145/2013, articolo 1, comma 7).

È opportuno prendere visione del regolamento condominiale e in particolare dei divieti ed obblighi che l’inquilino deve rispettare, in materia di molestie e immissioni, disturbi della quiete, uso dei beni comuni che potrebbero provocare situazioni di risoluzione del contratto.

LA NUOVA CONVENZIONE NAZIONALE

A ottobre 2016 è stata sottoscritta dalle organizzazioni della proprietà e degli inquilini, la nuova Convenzione nazionale. L’atto è diventato ufficialmente operativo con la pubblicazione sulla G.U. del 15 marzo 2017 del Decreto Ministeriale 16 gennaio 2017. La Convenzione stabilisce i criteri generali per la realizzazione degli accordi da definire in sede locale per la stipula dei contratti di locazione ad uso abitativo a canone concordato, ai sensi dell’articolo 2, comma 3, della legge 431 del 9 dicembre 1998, nonché dei contratti di locazione transitori e dei contratti di locazione per studenti universitari, ai sensi dell’articolo 5, commi 1, 2 e 3 della stessa legge.

Con il quadro della nuova Convenzione si è aperta una fase di rinnovo e aggiornamento degli accordi territoriali sui canoni da praticare per usufruire delle agevolazioni fiscali previste per i contratti concordati che, ad oggi, rappresentano circa il 25% del totale dei contratti di locazione.
Questa fase  interessa oltre 700 Comuni ad alta tensione abitativa e quelli per i quali sia stato deliberato lo stato di emergenza.

L’elenco completo di tutti gli accordi territoriali dei Comuni con l’aggiornamento degli accordi raggiunti è disponibile nel sito del SUNIA.