Scopri gli elementi utili per stipulare un contratto che rientri nella legalità.
Dall’obbligo di registrazione alle imposte dovute.

RIENTRARE NELLA LEGALITÀ

La Guardia di Finanza, allo scopo di proporre a tassazione redditi derivanti dalle locazioni immobiliari sottratti al fisco, opera un costante monitoraggio mediante invio di questionari a una vasta platea di soggetti, tra i quali gli universitari.

Lo studente interpellato è tenuto a rispondere ai questionari in modo fedele, per non incorrere nelle sanzioni previste per legge ed evitare di esporsi a controversie con il locatore. Sarebbe auspicabile che ogni studente, a supporto di quanto dichiarato, precostituisca prove documentali (pagamenti in assegni, bonifici, vaglia postali), o testimoniali (assistenza di amici in occasione dei pagamenti). E’ consigliabile, in caso di illegittime pretese da parte di proprietari, rivolgersi al sindacato per una piena tutela e informare la Guardia di Finanza utilizzando il numero 117.

L’OBBLIGO DI REGISTRAZIONE DEL CONTRATTO DI LOCAZIONE

Il nuovo testo dell’art. 13 della L. 431/98 ha stabilito che “è fatto carico al locatore di provvedere alla registrazione del contratto nel termine perentorio di trenta giorni, dandone documentata comunicazione, nei successivi sessanta giorni, al conduttore e all’amministratore del condominio, anche ai fini dell’ottemperanza agli obblighi di tenuta dell’anagrafe condominiale di cui all’art. 1130, n. 6, del Codice civile. Quindi la registrazione dei contratti di locazione è un obbligo del locatore.

Il contratto può essere registrato telematicamente, attraverso Fisconline o

Entratel, oppure presso qualsiasi ufficio dell’Agenzia, sia in regime ordinario che quando si sceglie il regime della cedolare secca.

LA REGISTRAZIONE IN REGIME ORDINARIO

Quando non è possibile (o non si sceglie) il regime fiscale della cedolare secca, per la registrazione dei contratti sono dovute:

■ l’imposta di registro, pari al 2% del canone annuo, moltiplicato per le annualità previste;

■ l’imposta di bollo, pari, per ogni copia da registrare, a 16 euro ogni 4 facciate scritte del contratto e, comunque, ogni 100 righe.

Le spese di bollo sono a carico del conduttore, quelle di registro si dividono al 50% tra le due parti (art. 6 contratto allegato E/F D.M. 30/12/2012). Il locatore provvede alla registrazione.

LA REGISTRAZIONE IN CASO DI OPZIONE PER CEDOLARE SECCA

La “cedolare secca” è una modalità di tassazione dei canoni d’affitto alternativa a quella ordinaria e che, a certe condizioni, può essere scelta dal locatore. Consiste nell’applicare al canone annuo un’imposta fissa, in sostituzione di Irpef e relative addizionali, imposta di registro e di bollo.

Scegliendo la cedolare secca il locatore rinuncia, per il periodo della durata dell’opzione, alla facoltà di chiedere l’aggiornamento del canone, anche se prevista nel contratto, a qualsiasi titolo (incluso quello per adeguamento Istat), con rinuncia da comunicare al conduttore con lettera raccomandata. Non è valida la raccomandata consegnata a mano. In caso di più conduttori, l’opzione va comunicata a ciascuno di essi.

IMPOSTE DOVUTE CON IL REGIME DELLA CEDOLARE SECCA

Tipo di contrattoImposta sostitutivaImposte non dovute
per contratti a canone libero21% del canone annuo
per contratti a canone concordato e per studenti universitari relativi alle abitazioni che si trovano:
■ nei Comuni ad alta tensione abitativa (individuati dal Cipe)
■ nei Comuni con carenze di disponibilità abitative (*)
■ nei Comuni per i quali è stato deliberato stato d'emergenza a seguito del verificarsi di eventi calamitosi, nei 5 anni precedenti il 28 maggio 2014 (data di entrata in vigore della legge di conversione del Dl 47/2014),
10% del canone annuo per gli anni dal 2014 al 2019Irpef
Addizionale regionale e Addizionale comunale (per la parte derivante dal reddito dell’immobile)
Imposta di registro
(compresa quella su risoluzione e proroga del contratto)
Imposta di bollo
(compresa quella, se dovuta, su risoluzione e proroghe)
Resta l’obbligo di versare l’imposta di registro per la cessione del contratto.
* Bari, Bologna, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Palermo, Roma, Torino e Venezia e comuni confinanti; gli altri comuni capoluogo di provincia.

LOCAZIONE PARZIALE

È possibile scegliere la cedolare secca anche se si affitta una singola camera dell’abitazione, ma va considerato che, nel caso siano locate, con diversi contratti, più porzioni di un’unità abitativa con un’unica rendita (per esempio, più stanze della stessa abitazione), tutti i redditi di locazione debbono essere tassati allo stesso modo.